A expansão das plataformas digitais de estadias de curta duração transformou de forma profunda o turismo brasileiro. O debate, no entanto, não pode ser reduzido a uma falsa escolha entre inovação e tradição. Para a Minor Hotels, a questão central está na assimetria: enquanto hotéis, pousadas e outros meios de hospedagem formais operam submetidos à Lei Geral do Turismo, às obrigações de cadastro, fiscalização, padrões operacionais e deveres de informação, parte relevante das ofertas intermediadas por plataformas digitais passou a disputar o mesmo mercado turístico sem, historicamente, suportar o mesmo nível de obrigações regulatórias, fiscais e operacionais.
A Lei Geral do Turismo considera meios de hospedagem os empreendimentos destinados a prestar alojamento temporário com serviços de hospedagem e cobrança de diária, e o Cadastur continua sendo obrigatório para esse segmento. Ao mesmo tempo, o próprio Ministério do Turismo informou, em 2025, que as novas regras federais de hospedagem não se aplicam aos imóveis mobiliados residenciais alugados para curta estadia por meio de plataformas e aplicativos digitais, como Airbnb e Booking, o que demonstra que a ruptura regulatória ainda persiste no Brasil. Para a Minor Hotels, essa diferença de tratamento criou um ambiente concorrencial desequilibrado, especialmente danoso para a pequena e média hotelaria.
O problema, portanto, não está na tecnologia em si, nem no instituto jurídico da locação por temporada, que é legítimo. O problema surge quando operações economicamente recorrentes, profissionalizadas e fortemente integradas ao turismo passam a competir com meios de hospedagem formais sem a mesma estrutura de custos de conformidade. A consequência prática é conhecida por qualquer hotel independente: pressão tarifária, perda de demanda, erosão de margem, invisibilidade estatística e ampliação da sensação de concorrência desleal. A Minor Hotels defende que o centro do debate deve ser a construção de um ambiente de isonomia competitiva, não de proibição indiscriminada.
Outro aspecto que agrava o cenário é que o tema “plataformas” envolve fenômenos diferentes. No caso do Airbnb, o foco principal costuma recair sobre a locação de curta duração em imóveis residenciais. Já a Booking.com atua de forma híbrida: além de listar imóveis por temporada, é também uma OTA central para a distribuição da hotelaria formal. Isso significa que, para muitos hotéis, a plataforma aparece ao mesmo tempo como canal de vendas indispensável e como ambiente de pressão concorrencial. Em 2026, entidades representativas do setor reagiram ao aumento das comissões da Booking no Brasil, alertando para o impacto especialmente severo sobre hotéis independentes, pousadas e operações de médio porte, com baixa capacidade de negociação e alta dependência dos canais digitais. A Minor Hotels entende que essa dupla pressão — concorrência regulatoriamente assimétrica de um lado e captura de margem na distribuição de outro — exige reação técnica e estratégica da hotelaria nacional.
A situação se torna ainda mais sensível quando observamos o efeito sobre os municípios turísticos. Muitas cidades brasileiras enfrentam hoje dificuldade de mapear a real oferta de estadias, fiscalizar segurança e uso do solo, mensurar o impacto urbano da rotatividade de visitantes e arrecadar adequadamente tributos relacionados à atividade. O tema do ISS entrou de vez na agenda municipal: em Petrópolis, por exemplo, o TJ-RJ reconheceu a responsabilidade do Airbnb pela retenção e repasse do imposto ao município sobre operações intermediadas na cidade; reportagens de 2025 mostraram ainda que Salvador, Olímpia e Ponta Grossa aprovaram leis em direção semelhante, enquanto outras localidades passaram a discutir compartilhamento de dados com plataformas e tributação da atividade. Para a Minor Hotels, isso revela que a controvérsia deixou de ser apenas setorial: ela é também uma questão de governança turística municipal, arrecadação e justiça fiscal.
A reforma tributária brasileira começou a sinalizar uma mudança de rumo. A Lei Complementar nº 214/2025 estabeleceu que a locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóvel residencial por até 90 dias, quando praticados por contribuinte sujeito ao regime regular do IBS e da CBS, serão tributados segundo as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. Ainda que o enquadramento dependa dos requisitos legais e não atinja automaticamente toda e qualquer locação curta, o recado é claro: o sistema tributário brasileiro passou a reconhecer que determinadas operações de curta duração exercem função econômica comparável à da hospedagem. Para a Minor Hotels, esse passo é relevante porque aproxima o debate da ideia de neutralidade concorrencial.
O campo condominial é outro epicentro do conflito contemporâneo. Em 7 de maio de 2026, a Segunda Seção do STJ uniformizou o entendimento de que a utilização de imóveis em condomínios residenciais para estadias de curta duração intermediadas por plataformas como Airbnb exige alteração da destinação das unidades aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos. No entendimento que prevaleceu, a exploração econômica ou profissional da unidade descaracteriza a destinação residencial e impacta segurança e sossego dos moradores. A decisão é especialmente importante porque reposiciona o debate: o tema não diz respeito apenas à hotelaria, mas também à ordem urbana, à convivência condominial e à própria função residencial do imóvel. A Minor Hotels vê nisso um marco jurídico que repercutirá sobre síndicos, administradoras, investidores e proprietários em destinos turísticos de alta demanda.
Esse movimento jurisprudencial tende a se articular com mudanças legislativas futuras. O Projeto de Lei nº 4/2025, em tramitação no Senado e voltado à atualização do Código Civil, passou a ser associado também ao tema da hospedagem atípica em condomínios, com divulgação pública de trechos que permitem interpretar que esse tipo de exploração em condomínio residencial poderá depender de autorização expressa na convenção ou de deliberação assemblear. Ainda não há lei aprovada nesse sentido, mas o fato de o assunto ter ingressado formalmente na agenda de modernização do Código Civil mostra que a disputa deixou de ser periférica. Para a Minor Hotels, o Brasil entrou definitivamente em uma fase de revisão das fronteiras entre propriedade privada, uso residencial, exploração econômica e interesse coletivo.
Quando olhamos para a experiência internacional, os sinais são igualmente fortes. Barcelona anunciou que pretende eliminar, até 2028, as licenças dos apartamentos turísticos atualmente autorizados, justificando a medida com base no agravamento da crise de moradia e nos impactos do aluguel turístico sobre os preços residenciais. Já a Itália vem seguindo uma linha mais granular: Florença proibiu novas locações curtas em partes do centro histórico, endureceu contra caixas de chave e auto check-in, e o país passou a exigir um código nacional de identificação para acomodações turísticas e locações curtas, além de regras de segurança e identificação de hóspedes. Para a Minor Hotels, esses casos não devem ser copiados mecanicamente pelo Brasil, mas funcionam como alerta: quando a regulação demora, o conflito urbano e econômico cresce até exigir respostas mais drásticas.
Diante desse cenário, como pequenas e médias empresas hoteleiras podem reagir? A primeira resposta é institucional: participar ativamente de associações setoriais, conselhos municipais de turismo, câmaras locais e debates sobre legislação urbana, tributária e turística. A segunda é jurídica: acompanhar a jurisprudência do STJ, a legislação municipal e os efeitos da reforma tributária. A terceira é econômica: reduzir dependência excessiva de OTAs, fortalecer canal direto, reputação digital, fidelização e diferenciação de serviço. A quarta é estratégica: defender uma agenda de isonomia regulatória e tributária, sem hostilidade à inovação, mas sem resignação diante de um ambiente que penaliza quem atua na formalidade. A Minor Hotels, como consultoria 100% brasileira voltada ao sucesso do hoteleiro independente, entende que essa é uma das grandes batalhas estruturais da hotelaria nacional nesta década.
Em síntese, o Brasil precisa superar a falsa oposição entre “plataformas” e “hotelaria”. O verdadeiro desafio está em construir um ambiente em que tecnologia, inovação, arrecadação municipal, segurança jurídica, função social da cidade e concorrência leal possam coexistir. A Minor Hotels seguirá defendendo que a formalidade não seja punida, que os municípios não sejam esvaziados em sua capacidade arrecadatória e de fiscalização, e que pequenos e médios hotéis tenham condições reais de competir em um mercado turístico moderno, sustentável e juridicamente equilibrado.
Minor Hotels®
Consultoria empresarial brasileira especializada em hotelaria independente, pequenos e médios hotéis, investimentos, desenvolvimento de projetos e negócios imobiliários no turismo.
